Inwestowanie w centra danych szansą dla (stolicy) Polski

Czym są centra danych?

Stały rozwój technologii i rosnąca transformacja cyfrowa wpływają na wzrost zapotrzebowania na infrastrukturę przechowywania danych cyfrowych. Temu celowi służyć mają właśnie obiekty typu data centers. Pomimo tego, że w polskim prawodawstwie brak jest legalnej definicji centrów danych, określając takie inwestycje należy wskazać, że są to specyficzne nieruchomości komercyjne, składające się z obiektów, w których lokowane są serwery służące do przechowywania, ale również przetwarzania i dystrybucji dużej ilości danych cyfrowych. W centrach danych znajdują się systemy komputerowe, systemy telekomunikacyjne, pamięć oraz dodatkowe elementy umożliwiające sprawne działanie wszystkich urządzeń. Bez takich obiektów niemożliwe byłoby funkcjonowanie usług cyfrowych, z którymi mamy do czynienia na co dzień.

Największe ośrodki data center są obecnie zlokalizowane w państwach Europy zachodniej w tzw. grupie FLAPD, do której zaliczyć należy: Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin. Jednakże biorąc pod uwagę liczne obostrzenia w wymogach prawno-regulacyjnych nakładanych na wskazane państwa, alternatywą dla lokalizacji data centers staje się właśnie Polska, w tym głównie Warszawa i jej okolice. Nie bez znaczenia jest tutaj także rozwój tzw. „chmury krajowej”.

Polskę obowiązują przy tym liczne wymogi wynikając z prawa unijnego, w tym m.in. Dyrektywa NIS2, a także regulacje w obszarze ESG, czy Rozporządzenie dotyczące systemu oceny centrów przetwarzania danych, które odgrywają kluczową rolę wśród inwestycji w przechowywanie danych cyfrowych.

Lokalizacja data centers

Z uwagi na charakter inwestycji centra danych wymagają specyficznego usytuowania. Bliska odległość do infrastruktury sieciowej oraz komunikacyjnej, w tym – głównych dróg, permanentna konieczność dostępu nieruchomości do dużych mocy elektroenergetycznych oraz wyspecjalizowanej kadry, w szczególności z branży IT, implikuje ich lokalizację w obszarze dużych miast. Przy wyborze odpowiedniej lokalizacji inwestor musi również uwzględnić konieczność realizowania licznych wymogów zrównoważonego rozwoju oraz ESG, którym branża ta będzie musiała sprostać. Przy tym wszystkim, inwestorzy, wraz ze wzrostem zapotrzebowania na energię, muszą mierzyć się z ograniczonymi możliwościami sieci elektroenergetycznych, wymagającymi modernizacji i rozbudowy.

W Polsce istnieje już ponad 120 centrów przetwarzania danych, a najbardziej sprzyjającą lokalizacją wydaje się być Warszawa i jej obrzeża, gdzie obecnie znajduje się ponad 45 centrów danych. Zapotrzebowanie na przestrzenie przechowujące dane stale rośnie, a tendencja ta jeszcze długo będzie się utrzymywać.

Coraz częściej istotne znaczenie odgrywa możliwość pozyskiwania energii z różnorodnych źródeł, w tym głównie odnawialnych, w przyszłości – również jądrowych. Zatem nieruchomość taka powinna być zlokalizowana w obszarze o odpowiednio dużej powierzchni z możliwością jej zabudowy poprzez np. elektrownię wiatrową bądź w bliskiej odległości od niej. Takie podejście wpisuje się idealnie w realizowanie unijnych oraz krajowych wymogów polityki energetycznej i klimatycznej.

Praktyka pokazuje, że na niektórych obszarach występują inwestycje składające się nawet z kilku niezależnych stref dostępności, z których każda posiada jedno lub więcej centrum danych, tzw. park lub kampus centrów przetwarzania danych. W ten sposób w przypadku problemów technicznych lub innych usterek w jednej z lokalizacji, pozostałe będą miały niezakłócone dane i moc dzięki nienaruszonej funkcjonalności w sąsiadującym data center. Powiązanie zaś obiektów z energię wytworzoną w pobliskiej elektrowni wiatrowej lub farmie fotowoltaicznej zapewni dostęp do zielonej energii, czyniąc inwestycję bardziej przyjazną środowisku.

Wraz ze wzrastającą liczbą obiektów „data center” w danym obszarze, nie bez znaczenia pozostają wymogi bezpieczeństwa mające także wpływ na wybór lokalizacji, w tym także poziom certyfikacji danego obiektu tzw. „Tier”. Na poziom Tier danego obiektu ma wpływ szereg czynników, którym m.in. jest lokalizacja, w tym wpływ czynników klimatycznych, geologicznych etc. na bezpieczeństwo takiego obiektu, czy też ryzyka związane z działalnością ludzką (np. bliskość lotniska, autostrady itp.)

Aspekty budowlane

Na dziś w przepisach krajowych brak jest specyficznych przepisów regulujących budowę obiektów typu data centers. A zatem przy planowanej budowie data center należy rozważyć takie same kwestie jak przy budowie innych obiektów, a więc planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, kwestie środowiskowe, wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, dostęp do infrastruktury technicznej, drogowej oraz mediów. 

Rozważając, kwestie planistyczne i wyboru lokalizacji należy zatem mieć na uwadze, sąsiedztwo i wpływ takiego obiektu na otoczenie np. emisja hałasu związana z urządzeniami klimatyzacyjnymi, które muszą spełnić wyśrubowane normy, działalność agregatów prądotwórczych. Zapewne wielu czytelników może być zainteresowanych tym, czy nowelizacja przepisów w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, która miała miejsce w 2023 r. dokonała szczególnych zmian w odniesieniu do omawianej tematyki. Odpowiedź w tej kwestii jest przecząca, a problemem mogą być, wielokrotnie już poruszane, tzw. plany ogólne i tempo ich uchwalania przez właściwe Gminy. W przypadku braku planu zagospodarowania i braku planu ogólnego, budowa może odbyć się wyłącznie w oparciu o warunki zabudowy, a brak planu ogólnego wyłącza możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Z brakiem szczegółowych przepisów wiąże się także kolejne zagadnienie mające związek z kwestią lokalizacji obiektów data center. Zagadnienie to dotyczy właściwej klasyfikacji tego typu obiektów. Najczęściej tego typu obiekty lokowane są na terenach dopuszczających zabudowę produkcyjną, usługową i magazynową, o ile plan zagospodarowania nie mówi o takim obiekcie wprost. Póki co jednak w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, z którymi w praktyce mieliśmy do czynienia, zauważyć można, że nie stanowi to standardu i nominalnie pojęcie data center występuje bardzo rzadko.

Choć jednoznaczna klasyfikacja obiektów data centers w kontekście ustawy z dn. 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane to w praktyce widzimy, że takie obiekty klasyfikowane mogą być do kategorii XVIII (budynki przemysłowe i obiekty magazynowe) lub XVII (budynki usługowe), dla których wymagane będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, a następnie pozwolenie na użytkowanie. Etap(y) budowy samego obiektu data center jak każdego innego przedsięwzięcia budowlanego jest z reguły przygotowywany zawczasu, ustalając harmonogram poszczególnych prac tak aby budowa tak skomplikowanego technologicznie obiektu przebiegała prawidłowo. 

W tym kontekście należy zwrócić uwagę na konieczność uzyskania z wyprzedzeniem warunków przyłączenia planowanej inwestycji do mediów o parametrach umożliwiających prawidłowe użytkowanie inwestycji, gdyż takie warunki (lub ich brak) mogą mieć istotny wpływ na harmonogram czasowo-finansowy inwestycji. Spółki komunalne z udziałem jednostek samorządu terytorialnego wykazują często ujemny wynik finansowy, w konsekwencji nie są w stanie w wymaganym przez inwestora okresie przebudować infrastruktury przesyłowej w celu zapewnienie dostępu do mediów o wymaganych przez inwestora data center parametrach. Konieczne staje się wówczas zawarcie porozumienia pomiędzy inwestorem oraz spółką komunalną w zakresie współdziałania stron i partycypacji w kosztach rozbudowy infrastruktury technicznej (np. przesyłowej).     

W kontekście budowy obiektów data center, warto wspomnieć o zagadnieniach praktycznych związanych z oddawaniem tego typu obiektów do użytkowania. Przykładowo, zagadnieniem praktycznym z którym spotykamy się w praktyce jest rozruch technologiczny obiektu czy też instalacja urządzeń, które nie zostały przewidziane wprost w pozwoleniu na budowę. Proces ten z uwagi na stopień skomplikowania procesów technologicznych oraz brak szczegółowego ustawodawstwa powinien zostać dobrze przemyślany i przygotowany.

Dlatego rozważając realizację budowy data center istotny jest właściwy dobór odpowiednich doradców, posiadających odpowiednie doświadczenie. Planując inwestycję w obiekty typu data center inwestorzy powinni odpowiednio zaadresować kwestie związane z przepisami związanymi z ochroną środowiska. Zagadnienie to jest nie tylko istotne z punktu widzenia optymalizacji wykorzystania zasobów, ale także w kwestii uzyskania właściwych pozwoleń dot. m.in. emisji hałasu (np. związanych z centralami wentylacyjnymi), ale także związane z emisją pyłów i gazów związana z koniecznością instalacji agregatów prądotwórczych o dużych mocach.

Aspekty energetyczne

Pomimo skupienia data centers na stosunkowo niewielkiej powierzchni, pochłaniają one ogromne ilości mocy elektroenergetycznych, porównywalnie do tych, które zużywają średniej wielkości miasteczka. Z biegiem czasu można spodziewać się, że tendencja ta będzie tylko wzrastać. Stąd inwestor musi zapewnić nieruchomości stały, nieprzerwany i niezakłócony dostęp do wysokich mocy elektroenergetycznych, czemu służyć ma m.in. wspomniana bliska lokalizacja do dużych miast, dostęp do źródeł energii, w tym magazynów energii, oraz zapewnienie niezawodnego zaplecza technologiczno-organizacyjnego.

Już na etapie planowania inwestycji podmiot realizujący zamierzenie musi uwzględnić to, że proces doprowadzenia infrastruktury energetycznej jest dość czasochłonny – może zająć nawet 2 – 3 lata. Samo oczekiwanie na wydanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, w zależności od mocy, o które ubiega się wnioskodawca, trwa kilka miesięcy, a nawet ponad rok. Inwestorzy muszą stawić czoła kolejnym potencjalnym problemom w postaci baku dostępności wystarczających mocy elektroenergetycznych, wynikająca chociażby z konieczności modernizacji lub rozbudowy sieci.

ESG i efektywność energetyczna

Podmioty realizujące budowę i eksploatację data centers powinni uwzględnić wymogi zapewniające zrównoważony rozwój oraz odpowiedzialne działania w aspekcie środowiskowym, społecznym i zarządzaniem organizacją. Celem nadrzędnym z perspektywy budowlanej powinno być m.in. dążenie do uzyskania neutralności klimatycznej, ograniczenie emisji gazów cieplarnianych, wdrażanie ekologicznych rozwiązań, stosowanie technologii przyjaznych środowisku. Zatem inwestorzy już na wczesnym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego powinni uwzględnić złożoność struktury data centers poprzez realne zastosowanie odpowiedzialnych i etycznych praktyk.

Istotną kwestią dla przedsiębiorców inwestujących w data centers jest nowoprzyjęte rozporządzenie delegowane Komisji (UE) 2024/1364 w sprawie pierwszego etapu ustanawiania wspólnego unijnego systemu oceny centrów przetwarzania danych („Rozporządzenie”), które weszło w życie 6 czerwca 2024 r. Nałożyło ono szereg obowiązków na operatorów i właścicieli centrów danych określając mechanizm sprawozdawczości w zakresie efektywności i zrównoważonego charakteru obiektów. Pierwszy termin raportowania bezpośrednio do unijnej bazy danych (gdyż nie ustanowiono krajowego systemu sprawozdawczego) minął 15 września 2024 r. Kolejny upłynie 15 maja 2025 r., a następne – 15 maja każdego kolejnego roku.

Zakres raportowanych informacji

Inwestorzy mają obowiązek raportowania podstawowych informacji identyfikujących podmiot oraz ogólnych o funkcjonowaniu centrum. Dodatkowo Rozporządzenie nakłada na przedsiębiorców szczegółowy obowiązek sprawozdawczy w zakresie informowania o:

1. kluczowych wskaźnikach efektywności, wśród których wyróżniono:
   1. wskaźniki energii i zrównoważonego charakteru, m.in. zapotrzebowanie zainstalowanej infrastruktury informatycznej na energię elektryczną, całkowitą powierzchnię użytkową centrum, powierzchnię użytkową pomieszczeń z komputerami, całkowite zużycie energii, całkowite zużycie energii przez sprzęt informatyczny, funkcje sieci elektrycznej, średnią zdolność akumulatorów, całkowite zaopatrzenie w wodę oraz w wodę pitną, ponownie użyte ciepło odpadowe, średnią temperaturę ciepła odpadowego, rodzaje czynników chłodniczych stosowanych w urządzeniach chłodniczych i klimatyzacyjnych na powierzchni użytkowej pomieszczeń z komputerami, stopniodni chłodzenia, całkowite zużycie energii odnawialnej oraz energii odnawialnej z gwarancji pochodzenia, całkowite zużycie energii odnawialnej pozyskanej w ramach umów zakupu energii elektrycznej;
   2. wskaźniki zdolności w zakresie ICT w odniesieniu do serwerów i urządzeń do przechowywania danych; 
   3. wskaźniki przepływu danych w zakresie szerokości pasma ruchu przychodzącego i wychodzącego oraz przepływu danych przychodzących i wychodzących;
2. wskaźniki zrównoważonego charakteru centrum przetwarzania danych, które oblicza się na podstawie wyżej wskazanych informacji i kluczowych wskaźników efektywności zużycia energii, wody, współczynników ponownego użycia energii oraz energii odnawialnej.

Podsumowując, już na wczesnym etapie planowania, inwestorzy muszą przygotować taką strategię, by przedsięwzięcie odpowiadało założeniom zrównoważonego rozwoju i efektywności energetycznej.

Ryzyka negatywnego wpływu na środowisko oraz ich eliminacja

Zarówno etap eksploatacji, jak też budowy data centers obarczony jest ryzykiem negatywnego oddziaływania inwestycji na klimat, środowisko lokalne oraz postrzeganie inwestycji przez społeczeństwo, co z kolei znacznie utrudnia jej rozwój. Nie sprzyja temu wykorzystanie jedynie konwencjonalnych źródeł energii, takich jak węgiel, konieczność nieprzerwanego chłodzenia sprzętu teleinformatycznego poprzez zużycie ogromnych pokładów wody, brak zastosowania odpowiednich rozwiązań w utylizacji urządzeń itp.

W celu wyeliminowania lub zmniejszenia ryzyka negatywnego wpływu data centers na środowisko inwestor musi podjąć niezbędne działania, realizujące cele klimatyczne, takie jak: umożliwić dostęp do energii ze źródeł odnawialnych, ze szczególnym naciskiem na źródła lokalne, zaprojektować infrastrukturę w sposób sprzyjający efektywności energetycznej, zastosować energooszczędną infrastrukturę i przyjąć rozwiązania technologiczne, m.in. zrównoważone systemy chłodzenia i oszczędzania wody, innowacyjne mechanizmy chłodzenia powietrzem, ponowne wykorzystanie ciepła wytworzonego przez data centers, w tym na potrzeby mieszkańców i lokalnych przedsiębiorstw, wydajne systemy dystrybucji energii; Ponadto inwestor powinien właściwie zagospodarować teren usytuowania data center oraz stosować gospodarkę o obiegu zamkniętym poprzez ponowne użycie i recykling urządzeń.

Warto dodać, że co raz częściej branża data centers stara się uzyskać respektowaną na całym świecie certyfikację BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Certyfikat ten poświadcza przestrzeganie zasad ekologicznych w projektowaniu, budowie i funkcjonowaniu danego obiektu stąd jest cennym nabytkiem inwestycji. Wychodzi on poza efektywność energetyczną, odwołując się do dodatkowych obowiązków (zbieżnych z założeniami ESG) w zakresie: materiałów, odpadów, użytkowania gruntów, zanieczyszczenia, innowacji, zarządzania, zdrowia, dobrostanu, transportu, wody i energii.

Dyrektywa NIS2

Rosnące zapotrzebowanie na usługi przechowywania danych cyfrowych było bodźcem do wydania przez Parlament Europejski i Radę (UE) Dyrektywy 2016/1148 (4), tzw. „NIS2” (Network and Information Security Directive), obowiązującej od 18 października 2024 r. i zastępującej dyrektywę NIS z 2016 r.  Określa ona zasady w zakresie cyberbezpieczeństwa oraz łagodzenie zagrożeń dla sieci i systemów informatycznych, jak też zapewnienie ciągłości takich usług.

NIS2 nakłada na inwestorów m.in. obowiązki dotyczące oceny ryzyka, raportowania o stanie cyberbezpieczeństwa, wdrożenia środków technicznych i organizacyjnych zarządzania ryzykiem w cyberbezpieczeństwie, powzięcia konkretnych działań w przypadku incydentów, ochronę infrastruktury krytycznej. Są też określone zasady odpowiedzialności członków zarządów i właścicieli data centers za niedopełnienie obowiązków w zakresie bezpieczeństwa oraz sankcje za nieprzestrzeganie przepisów.

Dyrektywa ma zastosowanie m.in. do podmiotów publicznych oraz niektórych prywatnych, które kwalifikują się jako duże, średnie lub małe przedsiębiorstwa, jak też do podmiotów mających charakter krytyczny niezależnie od ich wielkości, ale również do podmiotów w przypadku gdy usługi świadczone są przez dostawców publicznych sieci i usług łączności elektronicznej, gdy zakłócenie usługi mogłoby mieć znaczący wpływ na porządek publiczny, bezpieczeństwo publiczne, zdrowie publiczne lub prowadzić do powstania poważnego ryzyka systemowego. Państwa członkowskie mogą postanowić o stosowaniu Dyrektywy do podmiotów administracji publicznej na poziomie lokalnym oraz instytucji edukacyjnych.

Zatem odpowiedzialni inwestorzy odpowiednio wcześniej powinni przygotować się do konieczności wypełnienia obowiązków nałożonych na nie w NIS2 i zaraportowania wskazanych tam informacji. Rezultat końcowy będzie jednak zawsze efektem uprzednio przyjętych przez przedsiębiorców rozwiązań: budowlanych, technologicznych, strategicznych

Formy działania obiektów data center

Na rynku mamy do czynienia z różnymi formułami działalności operatorów data centers. Najczęściej spotykamy się z tradycyjnym modelem, w którym dostawca szeroko pojętych usług IT nabywa tytuł prawny do gruntu, na którym buduje centrum obliczeniowe na własne potrzeby w celu świadczenia dalszych usług związanych z prowadzoną działalnością główną. 

Na rynku pojawiły się także podmioty specjalizujące się w budowie obiektów typu data center, które realizują inwestycje często na zlecenie operatorów IT i zgodnie z ich wymogami, a także podmioty realizujące takie inwestycje i zarabiające na udostępnianiu wybudowanych obiektów w ramach różnej formy tzw. „colocation agreement”, zapewniające jednocześnie określony poziom świadczonych usług kolokacji.

Z tzw. „colocation agreement” wiąże się podstawowy problem, jakim jest odpowiednia kwalifikacja takiej umowy. W polskim systemie prawnym brak jest regulacji dla tego typu umów. Umowy te funkcjonują jako umowy mieszane, stanowiące mix umów o świadczenie usług i umów najmu, gdzie przeplatają się dodatkowo zagadnienia związane z właściwym zabezpieczeniem danych, bezpieczeństwem zainstalowanego sprzętu i granicami odpowiedzialności między deweloperem obiektu i podmiotem korzystającym z przestrzeni obiektu. Zwierając umowę kolokacji należy mieć na pewno na uwadze tzw. SLA tj. poziom świadczonych usług, szybkość reakcji, odpowiedzialność usługodawcy/dewelopera w przypadku wystąpienia awarii, zakres redundancji dostarczanych usług. Kolejnym zagadnieniem, z jakim spotykamy się w przypadku zawierania umów kolokacji z wyspecjalizowanymi podmiotami, jest czasem chęć poddawania tego typu umów, a przynajmniej części objętych nimi zagadnień, systemom prawnym innych państw. Ma to najczęściej związek z nieco łagodniejszym reżimem odpowiedzialności, zagadnieniami ubezpieczeniowymi, czy też podatkowymi.  Mając zatem powyższe na uwadze, należy brać pod uwagę bezpieczeństwo i możliwość skutecznego egzekwowania ustalonych w umowie warunków.

Podsumowanie 

Kluczowymi kwestiami dla inwestorów data centers są bez wątpienia zapewnienie bezpieczeństwa na etapie planowania, budowy i eksploatacji obiektów, wpływ na środowisko, zrównoważony rozwój, cyberbezpieczeństwo przechowywanych danych, podążanie za nowymi rozwiązaniami sprzyjającymi realizacji inwestycji oraz celom środowiskowo-klimatycznym.

Omawiane zagadnienia są szczególnie istotne dla inwestorów, szukających nowych możliwości rozwoju przedsiębiorstwa, zwłaszcza gdy mają już w swoim portfelu magazyny lub biurowce. W najbliższym czasie należy spodziewać się znaczącego wzrostu zainteresowania inwestowaniem w centra danych, co jest bezpośrednim rezultatem postępu cyfryzacji. Aby sprostać zapotrzebowaniu rynku należy już dziś rozważyć możliwości, jakie centra danych stwarzają dla biznesu.