Zmiany w Prawie budowlanym w 2026 roku

 

Uporządkowanie definicji

Nowelizacja wprowadza do Ustawy nowe, kluczowe definicje. Zdefiniowano między innymi: budynek mieszkalny wielorodzinny, budynek gospodarczy, budynek użyteczności publicznej, wiatę czy magazyn energii elektrycznej. Definicje te niewątpliwie przyczynią się do większej pewności prawa w procesie inwestycyjnym. Dotychczasowy brak wskazanych powyżej definicji pomimo istnienia przepisów, które odnosiły się do tych pojęć (np. wiaty), prowadził do licznych wątpliwości interpretacyjnych, a w rezultacie do sporów administracyjnych i sądowych. Ponadto, wprowadzenie definicji budynku użyteczności publicznej do Ustawy jest niewątpliwie pożądane między innymi w związku z obowiązkami wynikającymi z Ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej. Zagadnienie to opisaliśmy szczegółowo w artykule na naszej stronie (Część I, Część II).

 

Zgoda na odstępstwo od warunków technicznych

Nowelizacja umożliwia szersze zastosowanie odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo, o której mowa w Art. 9 ust. 2. Ustawy. Nowe przepisy umożliwiają zastosowanie odstępstwa w przypadku przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych stosując rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań ochrony w zakresie:

• higieny i zdrowia - na podstawie zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego,
• środowiska - na podstawie pozytywnej opinii wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska,
• bezpieczeństwa i higieny pracy - na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.

W powyżej wymienionych przypadkach nie będzie więc konieczne uzyskanie decyzji na podstawie upoważnienia ministra. W teorii zmiana ta powinna więc skrócić oczekiwanie na tego rodzaju zgody. Powyższe rozwiązania zamienne będą mogły zostać zastosowane, jeśli nie spowodują zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego – ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami.

 

Koniec z zaskarżaniem decyzji bez uzasadnienia

Nowe przepisy zaostrza wymogi formalne dla odwołań od decyzji i zażaleń na postanowienia wydane na podstawie Ustawy. Środki zaskarżenia będą bowiem wymagały przedstawienia konkretnych zarzutów, zakresu żądania i wskazania dowodów. W przypadku braku spełnienia tych wymogów, organ będzie wzywać do uzupełnienia braków w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia. Nieuzupełnienie braków w terminie, który powinien trwać co najmniej 7 kolejnych dni, będzie skutkowało pozostawieniem odwołania lub zażalenia bez rozpoznania.

Celem zmian jest zmniejszenie ilości bezzasadnych odwołań i zażaleń wnoszonych w celu blokowania inwestycji, które doprowadzają do przewlekłości postępowań. Wydaje się jednak, że mimo zwiększenia formalizmu, bezzasadne odwołania i zażalenia nadal będą w stanie przedłużać postępowanie ze względu na wymóg zawezwania do uzupełnienia wniosków formalnych, na które skarżący będzie mieć przynajmniej kolejnych 7 dni. Z drugiej strony nowy przepis nie precyzuje także jakie dowody będą wymagane, co może prowadzić do ryzyka arbitralnego wzywania skarżących do uzupełniania pism.

 

Mniej pozwoleń, więcej zgłoszeń

Nowelizacja w ramach deregulacji wprowadziła nowe wyjątki od obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Zamiast pozwolenia na budowę, wystarczające będzie jedynie zgłoszenie robót do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego w przypadku m.in.:

• wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 m2 , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• wolnostojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 300 kWh i nie większej niż 2000 kWh;
• kontenerów telekomunikacyjnych o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 m2 wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami.

Zwiększono także liczbę wyjątków, przy których roboty nie wymagają ani pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Brak obowiązku zgłoszenia obejmie między innymi:

• niektóre obiekty gospodarcze związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową;
• baseny, i oczka wodne o powierzchni nie większej niż 50m2;
• bezodpływowe zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności nie większej niż 5 m3; czy
• urządzenia techniczne wraz z masztami służącymi do wytwarzania energii elektrycznej z wiatru o mocy nie większej niż 50 kW.

W przypadku niektórych z nowowprowadzonych oraz istniejących wyjątków dodano jednak konieczność przeprowadzenia geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Wprowadzone zmiany służą zmniejszeniu formalizmu i dzięki temu przyśpieszeniu procesu inwestycyjnego.

 

Implementacja obowiązków związanych z budowlami ochronnymi

Nowelizacja wprowadziła do prawa budowlanego formalne wymaganie spełnienia warunków technicznych i warunków technicznych usytuowania budowli ochronnych wydanych na podstawie przepisów ustawy z 5 grudnia 2024 roku o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. poz. 1907 oraz z 2025 r. poz. 1705). Ustawa ta zawiera między innymi obowiązek zapewnienia budowli ochronnych w budynkach użyteczności publicznej, czy projektowanie podziemnych garaży oraz budowli podziemnych wykorzystywanych do celów transportu w taki sposób, aby spełniały one warunki odpowiednio dla miejsc doraźnego schronienia i budowli ochronnych.

Z powyższymi wymaganiami koresponduje nowo dodany obowiązek dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę powyżej wymienionych obiektów, odpowiedniego oświadczenia potwierdzającego obowiązek zapewnienia budowli ochronnej lub wykonania obiektu w sposób spełniający powyższe warunki dla miejsc doraźnego schronienia lub budowli ochronnych lub stwierdzającego brak takiego obowiązku. Oświadczenie to składane będzie pod rygorem odpowiedzialności karnej.

 

Papierowe dzienniki budowy zostaną na dłużej

Nowelizacja przewiduje także wydłużenie okresu korzystania z papierowych dzienników budowy. W poprzednim brzmieniu Ustawy, dzienniki w wersji papierowej miały zniknąć z końcem 2029 roku. Nowelizacja wydłuża ten termin do końca 2031 roku.

 

„Żółta kartka” i ułatwienie legalizacji

Kolejnym deregulacyjnym postulatem wprowadzanym przez Nowelizację jest tzw. instytucja „żółtej kartki”. W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, że roboty budowlane są wykonywane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, organ nie będzie od razu musiał wydawać postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych. Zamiast tego organ będzie mógł wydać pouczenie dla inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem, czyli tzw. „żółtą kartkę”. Organ nakaże wstrzymanie robót dopiero w przypadku niedoprowadzenia ich do stanu zgodnego z prawem, co organ sprawdzi po upływie 60 dni od dnia pouczenia albo we wcześniejszym terminie, jeśli wystąpi o to inwestor. Instytucja „żółtej kartki” ma upłynnić proces budowlany poprzez brak obligatoryjnej decyzji o wstrzymaniu robót już po samym wykryciu nieprawidłowości, jeśli możliwe jest ich naprawienie w trakcie wykonywania robót. Wprowadzenie tej instytucji jest niewątpliwie pozytywną zmianą.

W Nowelizacji rozszerzono także zakres tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego. Jeśli do zakończenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat organ nadzoru budowlanego dla legalizacji nie będzie wymagane sprawdzenie zgodności robót z przepisami a jedynie sprawdzenie czy roboty powodują zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi. Zmiana ta pozwoli na łatwiejsze uporządkowanie stanu prawnego starszych inwestycji.

 

Wejście w życie i przepisy międzyczasowe

Większość nowych regulacji weszła w życie 7 stycznia 2026 roku. Zmiany niektórych definicji oraz powyżej opisane zmiany w zakresie zgody na odstępstwo od warunków technicznych wchodzą w życie jednak dopiero 20 września 2026 roku. W tym dniu planowane jest także wejście w życie nowego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z kolei już od 1 stycznia 2026 roku w życie weszły przepisy dotyczące uwzględniania w procesie budowlanym obowiązków wynikających z ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.

W stosunku do wniosków złożonych i zgłoszeń dokonanych przed wejściem w życie nowelizacji stosuje się przepisy w brzmieniu nadanym Nowelizacją.

 

Ocena regulacji

Zmiany wprowadzone Nowelizacją należy w większości uznać za pozytywne. Na pochwałę niewątpliwie zasługuje uporządkowanie terminologii. Niektóre z nowo dodanych definicji były używane w Ustawie od lat, a formalne zdefiniowanie ich powinno zwiększyć pewność prawa i zmniejszyć ilość sporów wynikających z czasem nieprecyzyjnego języka Ustawy.

Zaproponowane zmiany nakierowane na odformalizowanie i przyśpieszenie procesu inwestycyjnego, stosowania rozwiązań zamiennych czy uproszczonej legalizacji wpisują się w promowaną przez rząd politykę deregulacji. Zmiany powinny w teorii przyśpieszyć proces inwestycyjny, jednak dopiero praktyka pokaże w jakim zakresie.

Niestety nie wszystkie nowe rozwiązania są jasne i zrozumiałe. Nowy obowiązek konkretyzowania zarzutów, żądań i dostarczania dowodów przy składaniu odwołań i zażaleń wydaje się co do zasady dobrym posunięciem, które powinno ograniczyć pisma składane jedynie w celu przedłużenia postępowania. Z drugiej jednak strony, nowy przepis jest dość ogólnikowy i to dopiero praktyka pokaże jak będzie on stosowany. Zbyt liberalna interpretacja tych wymagań może nie przyczynić się do ograniczenia ilości niemerytorycznych zażaleń i odwołań, z kolei zbyt rygorystyczne stosowanie nowych przepisów może w zbyt znaczący sposób ograniczyć możliwość walki zainteresowanych o swoje prawa.