Legal Compass Suisse : Droit immobilier

1. De quoi s'agit-il ?

La propriété par étages a été intégrée au Code civil suisse (CC) en 1965 et constitue depuis lors un pilier essentiel de la propriété immobilière en Suisse. Concrètement, un copropriétaire a le droit d'utiliser de manière exclusive certaines parties d'un immeuble (droit exclusif) et d'en aménager l'intérieur. Dans les pays voisins tels que l’Allemagne, l’Autriche, la France et l’Italie, la propriété par étages est également très connue et appréciée en tant que forme particulière de copropriété.

Après plus de 60 ans de pratique, il est clair que des adaptations s’imposent depuis longtemps. Lors de sa séance du 13 mai 2026, le Conseil fédéral a adopté un projet de révision visant à actualiser le droit de la propriété par étages sans en modifier la structure fondamentale. Nous avons résumé pour vous les principales modifications.

2. Les modifications

2.1 Présomption de parties communes

Jusqu’à présent, la présomption voulait que les parties qui n’étaient pas expressément déclarées comme communes relèvent du droit exclusif. À l’avenir, cette présomption sera inversée : les parties non attribuées seront désormais considérées comme communes. Pour les copropriétés existantes, la loi prévoit une disposition transitoire : les parties du bâtiment qui n’ont pas été déclarées communes avant l’entrée en vigueur de la modification continuent d’être considérées comme relevant du droit exclusif. Comme auparavant, cette présomption est réfutable. Cette nouvelle réglementation est à saluer et correspond à la pratique actuelle.

2.2 Droits d'usage particulier sur les parties communes

Dans la pratique, les droits d'usage particulier sur des parties communes – par exemple une parcelle de jardin ou une place de stationnement – sont très répandus, mais n'étaient jusqu'à présent guère réglementés par la loi. Cette possibilité est désormais expressément prévue : dans l’acte constitutif, dans le règlement de la copropriété (ci-après : le règlement) ou par décision de l’assemblée des copropriétaires (ci-après : l’assemblée PPE), des droits d’usage exclusifs sur certaines parties communes peuvent être attribués. Sauf disposition contraire du règlement, ces droits d’usage ne peuvent être accordés, modifiés, transférés ou supprimés que par la majorité des copropriétaires détenant ensemble plus de la moitié des parts.

Étant donné que les droits d'usage particulier sur des parties communes revêtent une grande importance dans la pratique, une réglementation légale explicite est préconisée. Il serait en outre souhaitable d'adopter une disposition autorisant l'échange de droits d'usage particulier équivalents – tels que des places de stationnement – sans le consentement des autres copropriétaires. Il est donc recommandé de réexaminer le règlement sur ce point.

2.3 Plan de répartition obligatoire

À l'avenir, lors de toute constitution d'une propriété par étages, un plan de répartition devra obligatoirement être déposé auprès de l'office du registre foncier, distinguant clairement les parties soumises à un droit exclusif des parties communes. Jusqu'à présent, l'ordonnance sur le registre foncier ne prescrivait un plan de répartition que dans certains cas, mais dans la pratique, celui-ci était déjà régulièrement joint à la demande d'inscription au registre foncier. À cet égard, peu de choses changent dans la pratique.

2.4 Prolongation du droit de superficie possible sans unanimité

Il n’est pas rare que la propriété par étages repose sur un droit de superficie dont la durée peut être limitée à 100 ans au maximum. Dans la pratique, on convient souvent d’une durée plus courte. Dans le cas d’un droit de superficie, le propriétaire du terrain et celui du bâtiment peuvent être des personnes différentes. Jusqu’à présent, la prolongation du droit de superficie nécessitait l’unanimité de la communauté des copropriétaires en tant que titulaire du droit de superficie. Cela signifiait qu’un seul copropriétaire pouvait, par son refus, entraîner la disparition de l’ensemble de la copropriété. Cela posait régulièrement des problèmes, en particulier dans les grandes communautés.

Désormais, seule une majorité des copropriétaires doit approuver la prolongation du droit de superficie. Ceux qui ne donnent pas leur accord quittent la communauté à l’expiration de la durée initiale du droit de superficie. Les parts des copropriétaires sortants sont transférées, sauf convention contraire, aux copropriétaires restants sous forme de copropriété ordinaire, proportionnellement aux quotes-parts de valeur. Les copropriétaires actuels ont droit à une indemnisation. Celle-ci correspond à l’indemnité dite de retour au propriétaire, c’est-à-dire l’indemnité équitable que les copropriétaires sortants auraient reçue du propriétaire foncier si le droit de superficie n’avait pas été prolongé.

2.5 Obtenir la création d'un fonds de rénovation par voie judiciaire

Il n'est certes pas prévu d'introduire une obligation générale de constituer un fonds de rénovation. Toutefois, les copropriétaires peuvent désormais saisir le tribunal pour demander la création ou l'adaptation d'un fonds de rénovation destiné aux travaux d'entretien, de remise en état et de rénovation nécessaires, si la communauté refuse de constituer un tel fonds ou d'en modifier les modalités. Afin d’éviter les actions en justice dont le motif est chicanier, l’action doit être intentée par au moins deux membres dans les communautés comptant plus de quatre copropriétaires.

De nombreux immeubles datant des années 1960 et 1970 ont aujourd’hui besoin d’être rénovés. Les règlements actuels prévoient généralement déjà un fonds de rénovation. Au lieu d’un droit d’action, on aurait également pu introduire une obligation légale de constituer un fonds de rénovation, incluant des critères quant à son montant, un quorum pour les prélèvements ou une option de retrait. Cela permettrait d’éviter, ou du moins de réduire, des procédures judiciaires coûteuses et souvent longues de plusieurs années. De plus, un nouveau copropriétaire aurait une certaine assurance que les moyens financiers nécessaires aux investissements communs sont disponibles.

2.6 Droits en cas de défauts

En 2018 (ATF 145 III 8), le Tribunal fédéral a statué qu'en cas de défauts affectant des parties communes, un copropriétaire peut faire valoir son droit à la réparation auprès de l'entrepreneur non seulement à hauteur de sa quote-part, mais pour l'ensemble des défauts. Cette pratique doit désormais être étendue : un copropriétaire qui signale des défauts sur des parties communes à l'entrepreneur doit en informer le gérant ou la communauté. Une assemblée de coordination doit alors avoir lieu dans un délai de trois mois afin de coordonner l'exercice des droits de garantie et d'éviter des stratégies procédurales contradictoires. Selon que la réparation ou la réduction du prix est demandée, des conditions différentes s'appliquent. En outre, les moyens de défense de l'entrepreneur sont limités dans les situations où, conformément au contrat d'entreprise, les droits en matière de défauts du copropriétaire concerné ont été fortement restreints.

Les défauts affectant les parties communes sont fréquents. Les nouvelles règles créent une base solide pour coordonner et faire valoir les droits en matière de défauts au sein de la communauté des copropriétaires.

2.7 Assemblée PPE

a) Assemblée PPE (virtuelle)

Il est désormais expressément prévu que les décisions de la communauté des propriétaires par étages doivent faire l’objet d’un procès-verbal, comprenant notamment la date et la signature. Le législateur justifie cette exigence par la nécessité d’assurer la traçabilité des décisions ainsi que leur opposabilité aux futurs propriétaires par étages. Il est à noter que le procès-verbal n’acquiert sa validité qu’une fois daté et signé. En raison de ce formalisme strict, l’administrateur ou le président de séance concerné doit veiller au respect de ces prescriptions formelles.

Il est par ailleurs regrettable que la révision ne contienne aucune disposition relative aux assemblées PPE virtuelles. Dans le cadre de la législation liée au Covid-19, une première expérience pratique aurait pourtant pu être mise à profit. La révision apporte toutefois une clarification bienvenue : le Message du Conseil fédéral confirme qu’un règlement peut autoriser la tenue d’assemblées PPE virtuelles, alors que cette question était jusqu’à présent controversée. Il appartient donc aux propriétaires par étages d’introduire une disposition correspondante dans le règlement afin de permettre également la tenue d’assemblées virtuelles. Une telle solution devrait s’avérer particulièrement pertinente pour les communautés de propriétaires par étages de grande taille.

b) Retrait temporaire du droit de vote comme nouvel instrument de sanction

En cas de refus systématique d’approuver les décisions de la communauté ou de violation répétée des obligations financières, la communauté peut retirer temporairement à un membre son droit de vote, c’est-à-dire jusqu’à la prochaine assemblée PPE (au maximum à trois reprises).

En principe, une telle décision requiert l’unanimité de tous les autres membres. Toutefois, dans les communautés comptant au moins 30 membres, une majorité des trois quarts suffit.

La notion de « refus systématique d’approuver les décisions » devra être précisée par la jurisprudence. Selon le Message du Conseil fédéral, cette mesure vise avant tout à exclure temporairement du droit de vote les personnes qui s’opposent systématiquement aux décisions sans motif plausible.

3. Appréciation et recommandations

La révision proposée apporte des améliorations pragmatiques destinées à faciliter la vie au sein des communautés de propriétaires par étages et à renforcer la sécurité juridique. Elle introduit toutefois également de nouvelles obligations et de nouvelles possibilités d’aménagement qui méritent d’être prises en considération dès à présent, notamment :

• Les communautés de propriétaires par étages existantes devraient examiner leurs règlements ainsi que leurs actes constitutifs et modificatifs, en particulier en ce qui concerne les droits d’usage exclusifs, le fonds de rénovation et la pratique relative à l’établissement des procès-verbaux des assemblées PPE.
• Les propriétaires de PPE constituées sur un droit de superficie devraient se familiariser avec les nouvelles possibilités et les risques liés à la prolongation du droit de superficie.

Le projet est soumis au référendum facultatif et n’est pas encore entré en vigueur. La date d’entrée en vigueur sera fixée par le Conseil fédéral et est à ce jour inconnue. Le dossier est actuellement en cours de traitement au Parlement et devrait être transmis aux commissions compétentes lors de la session d’été 2026. Il n’est pas possible, à ce stade, d’estimer la durée des débats au Conseil national et au Conseil des États.

Nous vous recommandons d’ores et déjà de vous pencher sur les modifications envisagées et de faire examiner vos conventions et règlements actuels afin d’identifier d’éventuels besoins d’adaptation. Nous nous tenons volontiers à votre disposition pour analyser votre situation concrète et vous accompagner dans la préparation des changements annoncés.