Haftung des Immobilieneigentümers für Personenschäden in einer Einkaufsgalerie

Jeder, der länger im Geschäft ist, hat von seinem Anwalt schon mal von der Verkehrssicherungspflicht (Schadensabwehrpflicht) gehört.

Die grundlegende Verkehrssicherungspflicht gilt für alle und bedeutet, dass jeder sich so zu verhalten hat, dass kein ungerechtfertigter Schaden an Freiheit, Leben, Gesundheit oder Eigentum eines anderen entsteht. Einfach ausgedrückt – es besteht die Pflicht, durch aktives Handeln keinen Schaden zu verursachen. Ein Verstoß gegen diese Pflicht führt zu einem Schadensersatzanspruch des Geschädigten gegen den Schädiger.

Es gibt aber auch Fälle, in denen der Schaden nicht dadurch entsteht, dass jemand etwas getan hat, sondern im Gegenteil dadurch, dass jemand etwas nicht getan hat. Für diese Fälle regelt das Gesetz, unter welchen Voraussetzungen derjenige, der „nichts getan hat“ oder „zu wenig getan hat“, dem Geschädigten gegenüber trotzdem für den entstandenen Schaden haftet. Es geht insbesondere um Situationen, in denen die Person (und es kann auch ein Unternehmen sein) selbst eine gefährliche Situation geschaffen hat oder darüber eine Kontrolle hat und anschließend nicht eingegriffen hat, um den Schaden abzuwenden oder den Schadenseintritt zu verhindern. In jedem Einzelfall ist jedoch zu prüfen, ob der Eingriff gegen den drohenden Schaden nach den Umständen des Falles oder den sog. Privatlebensgewohnheiten geboten ist.

In einem aktuell vom Obersten Gericht der Tschechischen Republik behandelten Fall hat sich eine Frau verletzt, nachdem sie eine beschädigte Stelle auf dem Fußboden einer Einkaufsgalerie übersehen hatte, die von einer leicht erhöhten Plastikplatte bedeckt war, welche mit einem offensichtlich zertretenen gelbschwarzen Warnklebeband am Fußboden befestigt war. Die Geschädigte klagte den Betreiber der Einkaufsgalerie auf Entschädigung für Verdienstausfall, auf Ersatz der Behandlungskosten, auf Entschädigung für den immateriellen Schaden, auf Schmerzensgeld und auf Entschädigung für die Erschwerung der gesellschaftlichen Betätigung. (Nicht wenig, oder?)

Das Gericht kam zu den folgenden Schlussfolgerungen:

Erstens – allgemeines Fazit: Wenn dem Geschädigten der Schaden in einem Gebäude entsteht, dann haftet dafür der Eigentümer des Gebäudes, wenn er bei der Verwaltung des Gebäudes nicht so gehandelt hat, dass kein ungerechtfertigter Schaden eintritt. Der Eigentümer haftet für den Schaden auch dann, wenn er im Gebäude eine gefährliche Situation selbst geschaffen oder auch nur geduldet hat, ohne ausreichende Maßnahmen zur Abwehr des drohenden Schadens zu treffen. Bei solchen Maßnahmen hat der Eigentümer die Beschaffenheit des Raumes, in dem sich das Hindernis befindet, sowie den Zweck, zu dem der Raum (hier Gang) dient, in Betracht zu ziehen. Die Frage, ob die vom Eigentümer zur Verhinderung des Schadens getroffenen Maßnahmen ausreichend waren, ist in Anbetracht der Beschaffenheit der Sache, der Privatlebensgewohnheiten, örtlichen Gegebenheiten sowie der spezifischen Umstände des Schadenseintritts in jedem Einzelfall individuell zu prüfen.

Zweitens - konkretes Fazit: Laut dem Obersten Gericht ist zu erwarten, dass der Betreiber einer Einkaufsgalerie eine leicht zu übersehende Unebenheit auf einem sonst glatten Fußboden dermaßen deutlich markiert, dass sie von vorbeigehenden Galeriekunden, denen eine besondere Aufmerksamkeit in Bezug auf den Zustand des Fußbodens an der jeweiligen Stelle nicht zuzumuten ist, registriert wird. Kurz und gut, auch der Betreiber hat in einem solchen Fall davon auszugehen, dass die Kunden eher in die Schaufenster als unter die Füße schauen. Hat der Eigentümer die Unebenheit nicht hinreichend deutlich markiert und waren daher die getroffenen Maßnahmen nicht ausreichend, um den drohenden Schaden abzuwenden, haftet der Eigentümer für den entstandenen Schaden.

Für die Eigentümer ergibt sich aus dem vorgenannten Mini-Ausflug, dass vorbeugende Maßnahmen nicht nur notwendig sind, sondern ein wirksames Instrument zum Ausschluss der Schadenshaftung nur darstellen, wenn sie in Anbetracht der konkreten Situation ausreichend sind.

Der Rest von uns hat vielleicht nächstes Mal etwas mehr Verständnis für die Ständer mit dem Schild „Vorsicht, Rutschgefahr“, die wir umgehen müssen, wenn sie mitten im Gang „stören“.